The process of consolidation Lab Report Example | Topics and Well Written Essays - 1000 words

The procedure of combination - Lab Report Example The hydrostatic weight in that turns out to be slowly disseminated along these lines moving the heap to the dirt strong in this manner setting off a decline in volume of the dirt mass. It is significant that the rate at which water escapes is reliant on the porousness the of the dirt being referred to. In which case, the departure of the pore water as the aftereffect of long-term static burden makes up consolidation. Consolidation test is generally conveyed engineers in the plan of built structures and execution assessment of a structure. Union test yield results which are helpful in assessing the greatness of essential and optional solidification settlement of a given structure. Apparatusâ †¢ 1 seat, 3 example cells of soil,â †¢ 3 dial checks which can be either simple or digital,â †¢ 1 weight set. The dirt example was cut from a major soil square utilizing an unbending restricting ring with a sharp edge. Overabundance soil from the procedure was cut away to leav e an example with a width to stature proportion of at any rate three. Permeable stones were set on the top and base of the dirt example so as to give route for waste. A solid stacking top was put on head of the upper permeable stone followed by putting the set up on in a stacking frame.â The heap was forced on the edge by situating various loads on the stacking outline. Estimation of soil test pressure after some time was recorded by taking a gander at the dial pointer. The avoidance esteem information was utilized to quantify where the dirt example arrived at the essential union end.

Description of Greece by Pausanias Essay

On the off chance that there was a book that I would prescribe to social globe-trotters and diletantish fartsy individuals, Description of Greece by Pausanias is the ideal book. Beside Greek folklore books mass conveyed in bookshops, this book has, pretty much, all that you need to think about the world’s most punctual domain. Antiquated History Source book says, â€Å" Pausanias was a Greek voyager from Lydia during the stature of the Roman rule†. This book brags of numerous features and is viewed as one of the absolute most significant books expounded on the memorable nation. It might contain numerous â€Å"big words† and phrasings however it just demonstrates that Pausanias has genuine been to Greece and not simply some fake geographer who even makes some hard memories finding the spot on the World Map. He recounts accounts of legendary and individuals existing together through affection, war and yearn for more force and matchless quality. The book contains subtleties that would open the eyes of any ordinary vacationer investigating Greece. One powerful model for Greece’s greatness through Pausanias’ book is the tale of Ptolemy, who had on a few events, been an objective of bits of gossip in view of his genealogy just as the story about the bronze sculpture of Hermes. Portrayal of Greece is a singing outlet of everything Greek from its crude arrangement up to present day time span. You’ll unquestionably welcome it, yet the length, for all the information you’ll be getting. The chance of the particulars on this book are perpetual so you can never turn out badly. What's more, who knows, you may be tempted to go there and investigate the renowned vestiges yourself. Glad voyaging! Reference http://www.fordham.edu/Halsall/antiquated/pausanias-bk1.html

Inspector Goole Essay Paper Example For Students

Monitor Goole Essay Paper The Birlings are thinking that its difficult to assume any liability over the young lady, Eva Smiths demise. The specific job Priestley has given Inspector Goole is to carry the family to comprehend they have an ethical obligation, if not a legitimate one but rather they dont appear to comprehend. Sheila is the one in particular who is taking in whatever the Inspector has raised, he offers many rehashed remarks, for example, every one of you assisted with murdering her, we are answerable for one another yet just Sheila acknowledges obligation for what has occurred. The Inspectors discourse toward the end reviews the activities of every person, which brought Eva to her demise. By standing up to each character the goal is to incur blame, the unexpected splitting of the Inspector leaves the characters in disarray and the main individual to respond to their inquiries currently are themselves. Here we understand their actual characters and it is by all accounts just the youthful ones who assume some fault. Sheila has been influenced the most assuming full liability, Eric albeit squiffy understands that Sheilas right, so without her, Eric would not have understood his contribution which is the reason she is an indispensable impact to the others. Gerald is the one in particular who was eager to support her, he gave her a home and food. In any case, was this extremely so as to help, or for him to have some special lady as an afterthought? In spite of the fact that, Geralds activities most likely have minimal commitment to Evas demise, regardless of whether he was just utilizing her as a courtesan. Yet, presently the fact of the matter is out what will the outcomes be with Sheila? It makes the crowd think. Mr and Mrs Birling, the obstinate couple, feel no compassion toward the young lady. Priestley utilizes these characters related to his point. He made Mr Birling as a cash frantic, narrow minded man who thinks about only his capacity and status. This enables the crowd to consider him to be his entrepreneur sees as unrefined. Truly, yes. Shocking business however I dont see why you should come here, I dont see where I come into this. This is proof of how he attempts to excuse the way that his improper activities have any association with the passing of Eva Smith. While the Inspector is as yet scrutinizing the self destruction, Mr Birling continually remarks on his riches and status, how he plays golf with the Chief of Police, how he used to be Mayor and how he has potential Knighthood. As Preistley attempts to develop Birlings sees inside his character the crowd become increasingly more against him. By turning the crowd against these individuals Priestley would now be able to make the point more clear, that you shouldnt bolster inflated, smug industrialists and we are largely liable for one another. Priestley is attempting to get over that in the event that we resemble the Birlings, at that point we have to change by being increasingly chivalrous and minding towards others. Influence, riches and status doesn't imply that one has any more right and ought to get more regard than another. Sheila manhandled her capacity and is embarrassed about it, Eric is likewise mindful of his off-base doings. Be that as it may, shouldn't something be said about Mr and Mrs Birling? They give no indication of enthusiasm for the message the Inspector is attempting to get over. All they care about is the thing that society will consider them now. When Mr Birling hears that his child has taken from him, his first response is I should cover this up when I can, the greater part of this will undoubtedly come out. Therell be an open embarrassment. He is just stressed over himself, not once has he understood that the Inspector is there for Eva and not him.

Gestalt and Person Essay Example | Topics and Well Written Essays - 1000 words

Gestalt and Person - Essay Example In the Person-focused methodology, the customer turns into the sessions’ point of convergence while the advisors play a fairly inactive job while attempting to find out about the customer as the customer logically travels towards self-realization (Worsley, 2009). The specialist gives a helpful and strong condition to the customer. The advisor likewise gives a positive, unlimited respect and a criticism that is non-critical. The specialist ceases from making any proposals for the customer; the customer freely chooses what they wish to chip away at while the advisor promptly gives comprehension and backing (Worsley, 2009). This methodology yields more natural products in a crisis since the customer finds their own zones that require their sources of info and characterize a method of accomplishing their apparent inadequacies. In contrast to Gestalt technique, the advisor insignificantly modifies the procedure of self-realization, and there are better odds of adherence to the cour se of treatment since all choices are client’s (Worsley, 2009).The gestalt approach sees the customer as a focal point of core interest. It is an existential methodology utilized in directing. This methodology sees the customer as a bound together entire (Mann, 2010). The customer can't be broken down into units without losing their quintessence. This hypothesis progressively dependent on a field approach that directs that things must be concentrated in their condition to completely get them (Mann, 2010). The earth is in a consistent change; associations and interrelation forms are of key significance.

The Cause And The Loss Comparison Between Mice And Men And Flowers Essay Example For Students

The Cause And The Loss: Comparison Between Mice And Men And Flowers Essay The Cause and the Loss: Comparison Between Mice and Men and Flowersfor AlgernonIn the novel Of Mice and Men (John Stienbeck) amentally tested man, Lenny, loses his honesty when heaccidentally breaks a womans neck. In the novel Flowersfor Algernon (Daniel Keyes) another intellectually challengedman, Charlie, loses his honesty when, through the guide ofan activity, he understands for his entire life individuals were mockinghim instead of being his companions. Despite the fact that, in both casesinnocence was the misfortune, their honesty was additionally theunderlying reason for the misfortune. Lenny had a weakness for petting creatures and softthings and was absolutely unaware of the way that he wasmuch to enormous and solid for such sensitive animals, and evensome people. Lennys fingers tumbled to stroking her hair he stroked more diligently Let go! she cried She struggledviolently and afterward she was still; for Lenny had brokenher neck. (page 91). In blamelessness of his own strength,Lenny had executed a lady and out of nowhere exchanged his innocencefor blame. We will compose a custom article on The Cause And The Loss: Comparison Between Mice And Men And Flowers explicitly for you for just $16.38 $13.9/page Request now Charlie grew up having a heaven like reality where hesupposedly had numerous companions. His deep rooted desire, tobecome shrewd. Whenever the possibility came he took the offerreadily, not ready for the adjustments throughout his life it wouldbring. Also, what was that Joe and the remainder of them weredoing. Chuckling at me. Furthermore, the children playing cover up and-go-seekwere pulling pranks on me and they were chuckling at metoo I felt bare (page 30). Out of nowhere Charlierealized everybody had consistently snickered at him, not with him,and he abruptly embarrassed/bare. In his guiltlessness he hadrequested savvy and with it came the loss of hisinnocence followed by disgrace at that point outrage. In the two cases Lenny and Charlie were enticed and intheir honesty they acknowledged. In the two cases their innocencewas lost. In spite of the fact that their guiltlessness may have seemed toothers as a battle to both Lenny and Charlie it was aparadise, and they realized that. Fortunately the two of them regainedtheir blamelessness and in doing as such, the two of them recovered theirparadise.

Painting with the Colors of the Wind

Painting with the Colors of the Wind We need to sing with all the voices of the mountains. We need to paint with all the colors of the wind. â€" Pocahontas from Pocahontas I’m on a plane flight home. Dire Straits’ On Every Street hums through the ear buds. Dimmed cabin lights are perfect for introspection. My first semester of college is done. Its climax reminds me of a promise from the Maseeh Hall announcement screen: “MIT gets hard. I’ll get to fixing this soon. In the meantime, here’s a puppy. :)“ This semester, I found what it means to actually learn from mistakes. Relationships, personal finances, health, lifestyle, and academics have been my responsibility since August. I messed up at times. Looking ahead, I can imagine few famously disastrous scenarios I have not encountered. Truly, I got the major categories covered. Luckily, life has been entirely on Pass/No Record for the past four months, and I can cross the catastrophes off my record. Next semester, perhaps I’ll pass in most (all?) categories, but if not, hey, it’s still A/B/C/No Record. #YOFO #YouOnlyFroshOnce Never has Ben Jones’ legendary 50 Things post been more relevant. Now, 50 Things is a list that brings up 50 stories. I’ll share some. As predicted by The Blogfather, I lost friends and sleep, but gained the priceless skill of taking naps anytime (#1, 4, 5). Eventually I came to terms with the fact that some days I may not see sunlight and others sleep through multiple alarms. I have compiled several people and event inspired playlists. There’s already “fun,”  â€œsad,” and “Go the Distance,” and the collection grows as my network expands (#3). On Monday night of finals week, my friends and I spent hours dyeing hair pink, blonde, blue, and purple (blue eyebrows included for some). Sure, the hours wasted were academic suicide, but did we have a totally and unforgettably awesome bonding time? YES! And besides, #YOPRNO (You Only Pass/No Record Once; pronounced “yoporno”) (#7). Also, no grades were harmed in the end. I acquired ~99% of college wisdom from fellow learners and, through our contrasts, found my own direction. I’m a potential Course 8 (Physics) minor now. The inspiration for this decision came from group problem solving events, which I’d miss terribly if not for the existence of more Course 8 classes (#14). Late night PSet parties remain common, but all-nighters have lost their exotic appeal. As proven empirically, they only work half the time. During the other half, the brain shuts down at about 5 am and yields to sleep. Not worth it (#15). Despite the imminence of a Thursday all-nighter, celebrating the transition period from Tuesday to Thursday PSets has been an essential ritual to lessen the week’s load. Whatever working time lost was never missed (#6 and 20). 5.112 Principles of Chemical Science was fascinating precisely because it was not related to my major(s). I am simultaneously pumped and terrified for 5.12 Organic Chemistry I and other classes out of my area of expertise I wish to take (#22). Enjoyable on-campus jobs are very much “a thing.” Some of my peers have been hooked into the widely advertised positions, but the opportunities for fun work are always available. I adore blogging and teaching for a living. Some love UROPs (Undergraduate Research Opportunities), and others desk work (which mainly involves working on homework). The opportunities are plenty (#30). Clean sheets feel divine. I resolve to do laundry frequently next semester (#42). College has significantly lowered my living standards in other ways as well. I will now gladly accept (almost) any free food (#40). This October, I switched two (or exactly half) of my classes. Additionally, over the course of the semester, I have been registered in four different math courses. The last one, 18.02 Multivariable Calculus, worked. I looked forward to doing the homeworks for it. Sure, making up prior work was scary, but the deadlines for that passed eventually. Only two all nighters later, I could enjoy 18.02 to the fullest (#46). In college, my friends and I have made “adult decisions. Yet, our world remains protected by the MIT bubble. I’ve had few encounters with true responsibility. All I must do these days is learn and prepare for a life of doing what I love. I wont forget that #50 on the list: “This is the only time in your lives when your only real responsibility is to learn. Try to remember how lucky you are every day.” I will. Many other items from 50 Things resonated with me strongly, but not all can be included in one post. Instead, in a conclusion that is longer than the body of the piece, I offer extra thoughts. I’ve awakened a deep fascination with bodies of water. The Charles River has been a silent witness to a vast majority of my laughter and tears. Still, every time I pass by its rippled surface, I am awed. Sometimes the wind makes the surface of the water look so coarse, it seems that if only I found a way to lower myself upon the surface, I could walk to the other side, where brilliant city lights await. Boston is a gargantuan city, but intimate as well. Yesterday my friends and I ventured far enough past the bridge to find the entertainment spots. My foreign nature was giddy with excitement at all the lights and fancily clad people. From the other side, the Big Dome and even the Green Building looked so tiny. Perspective matters. The magnificent MIT is just a dot on somebody’s grid. Seeing groups of Bostonians have the entertainment without the deadlines felt as foreign as live trees with birds in a mall. Maybe I have been converted to a dangerous work ethic, but I like to consider myself lucky, for deadlines are continuous (and safe) stimulants to curiosity. They are weekly challenges that inevitably follow the Principle of Conservation of Difficulty. As mentioned earlier, I fell in love with 8.01 Physics I: Classical Mechanics problem solving. No matter how soon the path to solution worked, getting the right answer was definitely up in the Top Ten Best Feelings of All Time. Now imagine getting that at least eight times every week (plus additional multi-part extras). Pure bliss! I have proudly converted to one who said she can’t/won’t ever do physics to a problem-solving addict. In 18.02 Multivariable Calculus, I honed my manual labor endurance by completing thousands of algebraic lines (admittedly, in sprawling handwriting). I used to make “silly math mistakes” in simple calculations. No more. Practice makes much better. 24.118 Paradox Infinity simultaneously broke my heart and brought a stunning revelation. But I won’t ponder on it in this post, for there are better opportunities to share enlightened woes. (SPOILER: check out Gödels Theorem) Then there was also the tough 5.112 Principles of Chemical Science. It was risky business, a class for people with a Chemistry background that I did not have. But the material was too incredible to quit. The mind blowing new Chemistry concepts are still boiling somewhere in my brain. Our second quarter professor, Richard Schrock (winner of the 2005 Nobel Prize in Chemistry) led groundbreaking research, and so his lectures were often stories about mentors’, friends’, colleagues’, and personal experiences. Professor Schrock even proved that 42 is indeed  the answer to the ultimate question of life, the universe and everything. It refers to the element with that number, Molybdenum (Mo), a “required element for life in all higher eukaryote organisms” … My plane is heading towards the ground, and soon I will be asked to store my computer. I shall write more another day. tl;dr  this semester I stumbled, problem solved, and gazed with wide-eyed wonder at the world. Increased knowledge infused additional magic into the mundane. The feeling of excitement from September  hasn’t changed, but the reasons for it have. Without warning or expectation, I learned to paint with the colors of the wind. Almost literally. Goodbye for now, MIT. I smell freedom in the winter wind. With much excitement and a thousand ideas brewing, A Frosh Who Is No Longer on Pass/No Record

Marktonderzoek naar behoeften binnen - Free Essay Example

Voorwoord Deze scriptie is voor mij het sluitstuk van de vierjarige Commercile Economie opleiding van de Hogeschool Leiden. Mijn grote dank wil ik graag uiten naar verschillende personen voor hun kritische ondersteuning, praktische begeleidingen en nuttige feedback. De Adjunct-directeur Dhr. H Kralt wil ik bedanken voor de geboden mogelijkheid om mijn scriptie bij De Raad Vastgoed BV (hierna: De Raad Vastgoed) te schrijven. Tevens wil ik Mevr. K. Minnee, Cordinator Crown Business Centers (hierna: CBCs), bedanken voor het altijd openstaan voor vragen en het aanleveren van verschillende gegevens. Daarnaast dank aan Dhr. B. Homans, afstudeerbegeleider, die mij door de lastige opstartfase heeft geloodst en tevens kritische doch nuttige feedback heeft gegeven. Uiteraard ook diegenen die vol enthousiasme en in alle openheid mij de gelegenheid hebben gegeven een kijkje te nemen in hun organisatie. De periode waarin ik deze scriptie heb geschreven, was zo mogelijk de meest enerverende periode van de hele opleiding. Vanaf de start van mijn scriptie kwamen er verschillende zeer interessante en leerzame maar alleszins tijdrovende activiteiten om de hoek kijken. Zo is er in de tweede helft van 2008 een project gestart door De Raad Vastgoed, waar als doelstelling werd gesteld een 9 weken durend ijsbaanevenement te organiseren in de Oude Flora te Rijnsburg. Het tijdrovende en energieverslindende project is een zeer leerzame en enerverende ervaring geweest voor mij. Ik kijk met plezier terug op deze afgelopen periode en hoop dan ook van harte dat het resultaat van mijn inspanningen u net zoveel stof tot nadenken mag geven als het mij gedaan heeft! Samenvatting De onderneming De scriptie die voor u ligt is in opdracht van De Raad Vastgoed BV (hierna De Raad Vastgoed) opgesteld. De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten. De verhuur van kantoorruimte geschied veelal onder de naam Crown Business Centers (CBCs), CBCs bieden organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretarile diensten. Doelstelling De doelstelling van deze scriptie luidt; De identificatie en kwantificatie van de kritische succesfactoren voor het optimaal benutten van de diensten en faciliteiten, ten behoeve van de dienstverlening, resultaten en/of winst van de CBCs. Het product Uit het onderzoek blijkt dat de producten die de CBCs aanbieden gewild zijn op de Nederlandse kantorenmarkt. De producten die in de Multi tenant gebouwen worden aangeboden sluiten in het meerderendeel aan bij de wensen van de huurders. Wel is het opmerkelijk te noemen dat de vergaderfaciliteiten, die zowel voor interne- als externegebruikers toegankelijk zijn, weinig worden gebruikt. Succesfactoren Succesfactoren waar het aan ontbreekt; Geen bekendheid, zowel huur als vergaderruimten. Onbekend waar de concurrent meebezig is. Geen duidelijke visie en missie waar het personeel zich op kan richten. Succesfactoren die wel aanwezig zijn; Gunstige prijzen ten opzichte van concurrenten, zowel huur als vergaderruimten. Kwalitatief hoogwaardige gebouwen en diensten. Gespecialiseerde Bedrijfsonroerend goed makelaars. Marketing strategie Het speerpunt van de marketingstrategie is de bekendheid vergroten van de CBCs. Uit onderzoek blijkt dat CBCs niet of nauwelijks zijn te vinden via internet wat heden ten dage het belangrijkste hulpmiddel is bij het zoeken naar ruimte. Bekendheid vergroten klinkt als een eenvoudige conclusie, maar het tegendeel is waar, er moet worden gezorgd dat grote potentile klanten weten Wie je bent, Wat je doet, en Waar je de dienst aanbied. Het sturen van mailings naar grote potentile klanten. Adverteer in vakbladen. Plaats de CBCs op de meest gebruikte websites. Zie: Afnemersanalyse Risicos De risicos die de implementatie van de uitkomsten van deze scriptie met zich meebrengen zijn nihil. Dit komt door het feit dat de investeringen die moeten worden gedaan relatief gering zijn. Tevens zullen er geen grote veranderingen worden doorgevoerd binnen het concept, dit omdat het concept van Crown Business Centers prima is. Risicos die het vergroten van de vraag naar vergaderruimten met zich meebrengen zijn; Huurders kunnen geen ruimte meer huren en voelen de voorrangsrol van huurder minder. Gevoel van veiligheid binnen het CBCs wordt als minder ervaren wanneer er veel mensen van buiten de CBCs komen. Een logisch gevolg van meerdere personen in een pand is dat er minder frequent persoonlijk contact is met bijvoorbeeld de receptie. Financieringsbehoefte Om een duidelijke financieringsbehoefte vast te stellen, zal er eerst gekeken moeten worden wat de CBCs precies willen uitstralen. Visie, missie, richting? Zijn zomaar termen waarvan niemand binnen de CBCs een duidelijk idee heeft hoe deze moeten worden ingevuld. Het is derhalve lastig om een financieel plaatje neer te leggen voor bijvoorbeeld promotiekosten. De onderzoeker heeft er derhalve naar gestreefd om een opzet te maken voor de promotie, zoals staat beschreven in het hoofdstuk aanbevelingen. Qua financieringsbehoefte is het plan niet omvangrijk te noemen. De kosten om de adviezen uit het plan op te volgen komt op ongeveer 2000 euro uit. Dit bedrag is gebaseerd op twee basis aspecten; personeelskosten en promotiekosten. En wordt toegelicht in het hoofdstuk aanbevelingen. Plaats de CBCs op de meest gebruikte websites binnen de verhuur markt. Zie; afnemersanalyse. Dit hoeft niet veel te kosten, plaatsing op de websites is gratis en wanneer men hier enige ervaring mee heeft weinig werk. Enkele uren werk. De belangrijkste conclusies/behoeften van het onderzoek Plaats op de meest opgevraagde websites over kantoorverhuur, de CBCs. Zorg voor bekendheid bij potentile klanten. Ga na waar de concurrent meebezig is voor de toekomst. Kosten voor implementatie zijn niet hoog. Inleiding Marktonderzoek naar behoeften Binnen Crown Business Centers Het onderzoek dat in deze scriptie wordt uiteengezet behelst een marktonderzoek. Dit marktonderzoek heeft betrekking op de faciliteiten van CBCs, waarvan De Raad Vastgoed eigenaar is. Uit het onderzoek zullen sterke en zwakke punten naar voren komen van de CBCs ten opzichte van concurrenten. De Raad Vastgoed De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten. De portefeuille omvat ca. 500.000 vierkante meter vastgoed. De Raad Vastgoed is specialist in de regio Bollenstreek en onderscheidt zich van andere aanbieders door een hoge mate van flexibiliteit, alert reageren op ontwikkelingen in de markt en kennis van het gebouwenbestand. Crown Business Centers Startende en groeiende ondernemingen hebben te maken met hoge aanloopkosten en investeringen. Een CBC biedt organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretarile diensten. Doelstelling De Raad Vastgoed wil nagaan op welke manier de CBCs die De Raad Vastgoed in eigendom heeft op dit moment in de markt staan en hoe deze kan worden verbeterd. Doelstelling van deze scriptie is; doormiddel van een marktonderzoek met als onderdeel kwantitatief- en/of kwalitatief onderzoek, de huidige positie bepalen van de Crown Business Centers, ten opzichte van onze directe concurrenten. Hierna zal een advies worden uitgebracht of en op welke wijze de faciliteiten moeten worden gefaciliteerd, zodat er op verschillende punten een economisch voordeel kan worden behaald. Probleemstelling Er zullen aanpassingen dienen te worden gedaan aan de diensten en faciliteiten ten behoeve van de winst. Het doel is binnen ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n jaar na het uitbrengen van het adviesrapport een structurele stijging te zien van het operationeel resultaat binnen de Crown Business Centers. Probleemformulering Doelstelling De doelstelling van deze scriptie luidt; De identificatie en kwantificatie van de kritische succesfactoren voor het optimaal benutten van de diensten en faciliteiten, ten behoeve van de dienstverlening, resultaten en/of winst van de De Raad Vastgoed Probleemstelling Welke aanpassingen dienen te worden gedaan aan de diensten en faciliteiten ten behoeve van de leegstand voor zowel de vergader- als verhuurruimten? Het doel is binnen ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n jaar na het uitbrengen van het adviesrapport een structurele daling te zien van de leegstand voor zowel de vergader- als verhuurruimten binnen de Crown Business Centers. Onderzoeksvragen Hoe ziet de huurmarkt van kantoorruimten er op dit moment uit? Hoe ziet de huurmarkt van vergaderruimten er op dit moment uit? Wat zijn de laatste trends en ontwikkelingen op de vergader- huurmarkt? Welke toekomst perspectieven biedt de markt? Welke verwachtingen zijn er bij de eindgebruikers? Welke aanvullende diensten en faciliteiten bieden concurrenten aan? Waar zijn prijsverschillen te vinden tussen concurrenten en de CBCs? Welke marketingstrategie moet De Raad Vastgoed hanteren? Financile onderbouwing Theoretisch kader Inleiding In het theoretisch kader van deze scriptie zullen uiteenlopende theoretische inzichten en visies op de probleemstelling worden weergegeven. Deze theoretische inzichten en visies zijn afkomstig van wetenschappelijk onderbouwde informatie. De doelstelling van deze scriptie zal in dit theoretisch kader dienst doen als lijdraad. Doelstelling van deze scriptie is; doormiddel van een marktonderzoek met als onderdeel kwantitatief- en kwalitatief onderzoek, de huidige positie bepalen van de CBCs, ten opzichte van onze directe concurrenten. Hierna zal een advies worden uitgebracht of en op welke wijze de faciliteiten moeten worden gefaciliteerd, zodat er op verschillende punten een economisch voordeel kan worden behaald. Modellen Concentratie van de markt Om een degelijke concurrentieanalyse te maken, zal er moeten worden gekeken naar de concentratie van concurrerende bedrijven op de markt. Dit kan worden gedaan met behulp van de Herfindahl-index (soms ook Herfindahl-Hirschman-index) dit is een term uit de macro-economie, meer in het bijzonder het terrein van mededinging, en is een maat voor de concentratie (marktaandeel) in een bedrijfstak. Hij kan daarmee gebruikt worden voor de beantwoording van de vraag in welke mate er in een bedrijfstak sprake is van een (bijna-)monopolie, een oligopolie, of van een goed gespreid scala aan aanbieders1. Definitie De maximale score is 1, hetgeen bereikt wordt bij de situatie dat er slechts een aanbieder is die dus 100% van de markt bestrijkt. Bij een groot aantal aanbieders, met ongeveer gelijke marktaandelen, nadert deze index tot 0. Indicatief kan gesteld worden dat een index van 0,10 (of 1000) duidt op een redelijke groot aantal aanbieders met redelijk gelijke marktmacht, maar dat bij 0,20 (of 2000) toch al van een behoorlijke concentratie sprake lijkt te zijn Bij deze wijze van berekenen wordt dus zowel rekening gehouden met het aantal aanbieders in een bedrijfstak als met de verschillen in marktaandeel. [1] Gebruik Nadeel van deze methode is dat de marktaandelen van alle ondernemingen in de markt bekend moeten zijn. Uit het zogenaamde Cross-sectieonderzoek van Bain blijkt dat geconcentreerde bedrijfstakken een hogere winstgevendheid hebben.2 Het gebruik van dit model is niet aan te raden binnen de Crown Business Centers, daar de gegevens die nodig zijn niet of zeer moeilijk zijn te verkrijgen. Daarnaast zullen in dit segment veel verschillende kleine ondernemingen zijn die een stuk voor stuk marktaandeel bezitten en niet zullen prijs geven. [2] De waardeketen en concurrentievoordeel Value Chain (hierna: waardeketen) is een instrument voor het vinden van manieren om meer waarde te creren voor de klant en is een analyse methode om concurrentie voordelen (en nadelen) van de organisatie te identificeren. Waardeketen management is in 10 jaar enorm veranderd. Producten zijn diensten geworden, de wereld is een grote globale markt voor inkoop en verkoop en in ICT en telecommunicatie is the sky nu echt the limit. Samenwerking met klanten, leveranciers en steeds professionelere logistiek dienstverleners is de norm.[3] Voor Michael Porter draait het niet om vragen als: Hoe groot is je bedrijf? Hoe laag is je kostenniveau? Of: hoe staat het met je productiviteit? Allemaal heel interessant, maar centraal staat bij hem de kwestie: Wat maakt jouw organisatie uniek, vanuit het perspectief van de klant? Waarin ben jij anders en beter dan de anderen in jouw bedrijfstak? Kritiek Een eerste kritiekpunt dat vaak wordt genoemd luidt: de omgeving verandert veel te snel om te kiezen voor een lange termijn-strategie. Het ontwikkelen van een houdbaar concurrentievoordeel is tegenwoordig gewoon onmogelijk. Het enige dat bedrijven kunnen doen, is het ontwikkelen van een flexibele, lenige structuur en cultuur om zo goed mogelijk op tijdelijke kansen in te spelen. Telkens weer! In de boeken van Porter gaat het om organisaties, markten, bedrijfstakken, activiteiten enzovoort. Maar wie zoekt naar verhalen in Porters boeken over ÃÆ' ©chte mensen van vlees en bloed, vindt hooguit een paar paragrafen. Door de activiteiten uit te voeren op een manier die waarde toevoegt die door klanten op prijs wordt gesteld is er vaak een hogere vraagprijs te rechtvaardigen (differentiatie strategie).[4] Onzekerheid over strategisch gedrag Verruit de meeste bedrijven hebben geen strategie aldus Henk Volberda, hoogleraar Strategisch Management en Ondernemingsbeleid aan de Erasmus Universiteit. Deze hoogleraar doet een serieuze poging om de impasse, waarin veel Nederlandse bedrijven momenteel verkeren, in kaart te brengen en het management van deze bedrijven zich er van bewust te maken, dat ze in een tunnel lopen met maar weinig licht aan het eind van deze tunnel.6 Ook binnen de CBCs valt te zien dat er geen duidelijke strategie wordt gevolgd. Een unieke keuze maken, dat is strategisch gedrag. En daar ontbreekt het aan, bij de CBCs ligt de nadruk op flexibiliteit, kwaliteit en efficiency. Veel belangrijker is innovatie, toegevoegde waarde en kennis; dat is de strategie voor de toekomst. Dit vanwege het feit dat wanneer er kennis is er innovatieve ideen kunnen worden bedachten die aan de wensen van de klanten ten goede komen. Daarmee kan er weer toegevoegde waarde worden gecreerd en daarmee kunnen weer de marges worden vergroot. Attribute Value-mapping De kern van AV-mapping is het in kaart brengen van de connecties tussen values (datgene waar de klant naar op zoek is) en attributen (de kenmerken van een product). In de AV-map worden zowel het aanbod van de eigen onderneming opgenomen als dat van belangrijke concurrenten. Een AV-map biedt zo helder inzicht in de concurrentiepositie.7 AV-maping is een recent ontwikkelde methode om goed inzicht te krijgen in hoeverre de eigenschappen van uw bestaande product- of dienstenaanbod (attributen) aansluiten bij de gezochte waarden van klanten (values). Dit inzicht geeft twee belangrijke voordelen: Stimuleert gerichte innovatie. Het legt haarfijn witte plekken dit zijn waarden die niet door bestaande attributen worden ingevuld in uw huidige aanbod bloot. Gerichte productinnovatie is zo mogelijk; innovatie initiatieven sluiten goed aan op de waarden die uw klant belangrijk vindt. Faciliteert een sterke positionering. Het geeft inzicht in de aspecten van het productaanbod die in de communicatie naar klanten benadrukt moeten worden, omdat deze het meest aansluiten naar waar de klant op zoek is.7 Om een Value map op te stellen, is het noodzakelijk consumenten te interviewen. De techniek die daarvoor is ontwikkeld, heet Laddering. Laddering is gebaseerd op de waarom vraag; in een interview wordt een consument gevraagd waarom hij/ of zij een bepaalde eigenschap belangrijk vindt en vervolgens waarom hij/ zij het gegeven antwoord weer belangrijk vindt, etc. 8 Kritiek Ondanks al deze voordelen kleven er ook een aantal nadelen aan de value map (T. Matanovich). Voor de value map is het essentieel dat je weet wat de kenmerkende aspecten zijn die de klant hanteert bij een vergelijking van de verschillende aanbiedingen. Om de value map goed te gebruiken moet je goed begrijpen hoe deze kenmerken zich laten vertalen in de aankoopbeslissing. Het grote nadeel van de value map is dat het geen rekening houdt met de prijsgevoeligheid. Kan de klant wel aangeven hoeveel procent van zijn keuze afhangt van de prijs?Als bijvoorbeeld 2 aanbiedingen identiek zijn, zal de koopbeslissing niet voor 100% afhangen van de prijs. Voor een goed begrip van prijsgevoeligheid moet men te werk gaan met andere methoden. Hypothesen Onderstaand enkele hypothesen van de onderzoeker. Deze hypothesen zijn verwachtingen die de onderzoek heeft vooraf aan het onderzoek. Gaande weg het onderzoek zullen de hypothesen doormiddel van het verzamelen van gegevens en bewijslast kunnen worden aangenomen dan wel worden verworpen De uitkomst van deze hypothesen zullen een bijdrage leveren aan de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek. De door de CBCs gehanteerde prijzen zijn niet competitief genoeg binnen de verhuur- en vergadermarkt en dienen te worden verlaagd. De aandacht die wordt besteed aan de marketing is onder de maat om de juiste aandacht te krijgen voor de CBCs. De missie en visie die de Raad Vastgoed heeft opgesteld voor haar CBCs zijn bekend bij haar werknemers en worden nagestreefd. Bedrijfsbeschrijving en situatieschets Bedrijfsbeschrijving De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten. De portefeuille omvat ca. 500.000 vierkante meter vastgoed. De Raad Vastgoed is specialist in een regio die binnen vijfenveertig autominuten van het hoofdkantoor in Katwijk ligt. Tevens onderscheidt het zich van andere aanbieders door een hoge mate van flexibiliteit, alert reageren op ontwikkelingen in de markt en kennis van het gebouwenbestand.9 Crown Business Centers Startende en groeiende ondernemingen hebben te maken met hoge aanloopkosten en investeringen. Een CBC biedt organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretarile diensten.9 Leegstand Leegstand kan op verschillende manieren ontstaan. Zo is er structurele leegstand, dit komt voor wanneer er delen niet worden verhuurd doordat er geen interesse is in het desbetreffende object. Daarnaast is er nog frictieleegstand. Er is sprake frictieleegstand als gevolg van veranderingen binnen het pand. Hierbij is sprake van wanneer objecten tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuis, verkoop of verbouwing. Voor een gezond functioneren van de kantorenmarkt wordt een (frictie-) leegstand van 5 tot 6% van de totale voorraad als wenselijk beschouwd. Met de huidige leegstand zitten de CBCs rond om de gewenste frictieleegstand. Hierbij dient wel rekening to worden gehouden met regionale verschillen. De leegstand van de CBCs Haarlem I en Haarlem II bedraagt 23,6% van het totalen aanbod. Dit ligt dus duidelijk boven het gemiddelde. CBC Schiphol daarin tegen, scoort met een leegstand percentage van 5% wel beduidend beter dan de markt.10 CBC tenant Zodra een gebouw twee of meerdere huurders huisvest, zoals bij de CBCs, wordt het een Multi tenant- of verzamelgebouw genoemd. Een gebouw met ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n huurder wordt vanzelfsprekend een single tenantgebouw genoemd. Vooral starters profiteren van kleine, eenvoudig te wijzigen oppervlaktes en korte huurcontracten. Een Multi tenant- of verzamelgebouw is dus een uitstekend alternatief voor beginnende ondernemers die niet vanuit huis willen werken maar wel een goedkope huisvestingsoplossing zoeken.12 Marketing De verhuurbare panden van de Raad Vastgoed worden door De Raad Makelaars verhuurd, hier zijn verschillende makelaars welke gespecialiseerd zijn in BOG (Bedrijfsmatig Onroerend Goed). De kern van de werkzaamheden van de makelaar is de huur/verhuur van kantoren en bedrijfsruimten. Deze makelaar heeft de kennis van een betreffend pand en kan zo de potentile huurder het beste informeren. Over het algemeen wordt er weinig marketing bedreven ten behoeve van de CBCs. Er rijden enkele Smart autos rond die zijn bedrukt met het logo en enige tekst. Verder wordt er aandacht besteed aan advertising doormiddel van een bord op en rond de CBCs, ook hier gaat het om de logos en eventuele lege objecten die nog gehuurd kunnen worden. Op de website van de Raad Vastgoed, wordt het een en ander geschreven over wat de mogelijkheden zijn als toekomstige huurder. Deze website is alleen lastig te vinden via een zoekmachine. Andere middelen die worden ingezet zijn, artikelen die worden geschreven in vakbladen, denk aan Rijnstreek Business. Bij het hoofdstuk Afnemersanalyse wordt hier nog op terug gekomen. Vestigingsmotieven Uit onderzoek van de Universiteit Utrecht onder (ex)huurders van Hooghiemstra en Vondelparc blijkt dat representativiteit het belangrijkste vestigingsmotief is. Voor bedrijven is het belangrijk om een geschikte locatie te hebben om klanten te ontvangen. De locatie (dicht bij het centrum en goede bereikbaarheid) en de huurprijs zijn ook vaak genoemd als vestigingsreden. De contactmogelijkheden met andere bedrijven in een bedrijfsverzamelgebouw is niet vaak genoemd als motief. Eenmaal gevestigd gaat de meerderheid (56%) van de bedrijven wel zakelijke relaties aan met andere bedrijven in hetzelfde pand. Van de (ex)huurders ziet 68% het snel kunnen uitwisselen van informatie als belangrijkste voordeel.13 Voorzieningen en diensten De verschillende CBCs leveren diensten en hebben verschillende voorzieningen. Deze diensten en voorzieningen zijn niet in elke CBC gelijk. Hiervoor is gekozen vanwege het feit dat er niet altijd vraag naar een bepaalde dienst is of het niet rendabel genoeg is. Hieronder staat een overzichtslijst van de voorzieningen en diensten die worden aangeboden in de CBCs. centrale receptie zeer representatieve ontvangsthal postverwerking, verzending en frankeerservice (doorschakel) telefoonservice gebruiksmogelijkheid van fax- en kopieerapparatuur verhuur parkeerruimtes airconditioning bedrijfsrestaurant vergaderfaciliteiten fitnessruimte kinderopvang Huurprijzen Door het hanteren van marktconforme huurprijzen en een hoge klantvriendelijkheid is het CBC concept aantrekkelijk voor huurders. Qua huurprijzen behoren de CBCs tot de middenmoot. Kijkend naar tabel 1, is te zien dat de locaties die op Beukenhorst West worden verhuurd een prijsrange hebben van à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬110,- tot à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬150,-. CBC Schiphol/ Hoofddorp hanteert een prijsrange van tussen de à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬100,- en à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬ 200,-. Waarbij het gemiddelde verhuur bedrag à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬187,- bedraagt. Bij deze à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬187,- zijn alle kosten meegerekend in tegenstelling tot de gegevens uit onderstaande tabel. Conclusie Wanneer er wordt gekeken naar tabel 1, kan kan worden geconcludeerd dat het CBC Schiphol/ Hoofddorp qua prijs goed in de markt ligt. Vergaderfaciliteiten Zoals eerder in het rapport vermeld is, biedt elke CBC de mogelijkheid om vergaderruimte te huren. Zowel voor interne- als externe personen. Om te kunnen bepalen of en in hoeverre het aanbieden van de zalen aan externen aantrekkelijk is, moet er gekeken worden naar de huidige situatie. De vergaderruimten die worden aangeboden hebben een hoge kwaliteit meubels en stoffering. Presentatie benodigdheden zijn op huurbasis verkrijgbaar. De zalen die worden aangeboden variren van een capaciteit. Zo worden er zalen aangeboden voor Inrichting vergaderruimte meetings van 4 tot 100 personen. Onderzoek Onderzoek naar de vergadermarkt wordt om de vier jaar gehouden door NRIT Media, NRIT Media is de leverancier van betrouwbare vakinformatie in de vrijetijdssector. Zodoende is er in het jaar 2007 een nieuwe uitgave van Kennis van Zalen uitgebracht. In dit onderzoek komen allerlei aspecten naar voren met betrekking tot de vergadermarkt/ externe bijeenkomsten. Enigszins vooruit lopend op het hoofdstuk concurrentie is te zeggen dat de CBCs onder het kopje gespecialiseerde accommodatie kan worden ondergebracht. Dan blijkt dat de grootse concurrentie kracht te vinden is bij hotels en gespecialiseerde accommodaties. Duur van de bijeenkomsten Uit onderzoek blijkt dat 24% van de bijeenkomsten in een gespecialiseerde accommodaties 1 dagdeel duurt, 47% duurt 2 dagdelen (inclusief lunch of diner). Ruim 70% van de bijeenkomsten zijn eendaagse bijeenkomsten. Dat is een prima uitkomst voor de CBCs daar er geen overnachting mogelijkheden zijn binnen de CBCs.15 Aantal bijeenkomsten naar deelnemers Kijkend naar de bijeenkomsten en het aantal deelnemers daarvan kan worden opgemerkt dat meer dan 60% van de bijeenkomsten in gespecialiseerde accommodaties tussen de 0 en 20 deelnemers telt. 23% telt tussen de 20 tot 40 deelnemers.15 Conclusie Uit onderzoek van NRIT Media komt naar voren dat de duur van het merendeel van de bijeenkomsten maximaal een dag duren. Dit is in de CBCs ook terug te vinden in het reserveringsboek. Ook het aantal deelnemers per bijeenkomst dat in het onderzoek naar boven is gekomen ligt in lijn met de bevinden binnen de CBCs. Spreiding van bijeenkomsten in de tijd In het algemeen valt op dat de spreiding over het jaar in de loop der jaren ongeveer een gelijk beeld vertoont. Die piekperioden liggen in maart tot en met juni en van september tot en met november. De zomermaanden juli en augustus zijn de uitgesproken rustige maanden.15 In 2008 is echt een tegenvallende omzet terug te zien in de onderstaande grafiek. Wat hiervan de precieze oorzaak is, is nog niet te zeggen, afwachtende van de gegevens voor de rest van het jaar. Conclusie De spreiding van bijeenkomsten die in het onderzoek van NRIT Media naar voren komen liggen in lijn met de spreiding van bijeenkomsten binnen de CBCs. Wel is er een niet verklaarbare daling te zien van de omzet in het jaar 2008. Samen met de daling van de omzet is er ook een daling te zien in het aantal reserveringen. Prijzen Een prijsonderzoek is gedaan door NRIT Media, hier is gekeken naar de prijs per zitplaats. Wanneer er wordt gekeken naar de prijs per zitplaats bij gespecialiseerde accommodaties dient er opgemerkt te worden dat er een aanzienlijk prijsverschil is. Welke inhoud dat de prijzen bij de CBCs beduidend tot ruim 50% lager liggen dan gemiddeld in Nederland. Daarbij moet worden aangetekend dat de CBCs in de avond duurder zijn dan gemiddeld in Nederland. Concurrentieanalyse De CBCs hebben te maken met een aantal concurrenten. Enerzijds zijn dit bedrijven die lokaal opereren, anderzijds zijn die concurrenten die zich in het gehele land of zelfs daarbuiten vertegenwoordigen. Belangrijk is om een onderscheid te maken tussen deze concurrenten die als primaire en secundaire concurrenten kunnen worden onderscheiden. Dit onderscheidt is van belang om, aan het eind van het onderzoek, een heldere en afgebakende strategie voor te leggen en uit te voeren. Uiteraard is er voor gekozen om de meest relevante concurrenten aan een analyse te onderwerpen. Er is specifiek gekeken naar andere aanbieders binnen de markt die ongeveer dezelfde faciliteiten aanbieden, die min of meer substituten zijn omdat ze veel met elkaar gemeen hebben. Directe concurrenten Om de directe concurrenten te kunnen onderscheiden kijken we naar bedrijven die het zelfde concept hanteren. Het concept dat door De Raad Vastgoed in de CBCs wordt gehanteerd noemt men Multi tenant. In deze situatie zijn er meerdere huurders in een gebouw, waardoor de zorg voor algemene ruimtes, technische ruimtes, bijbehorende terreinen worden gedeeld met de andere huurders. Dit betekent dat de eigenaar van het gebouw het beheer van de algemene voorzieningen regelt en uitvoert of laat uitvoeren. Concurrentieanalyse In dit stuk komen de concurrenten in de omgeving van het de CBCs aan bod. Er wordt gekeken welke organisaties in de omgeving Hoofddorp/ Schiphol vergaderzalen aan externen aanbieden. In de onderstaande paragrafen worden de sterke en zwakke punten van de concurrenten in de omgeving weergegeven. Na de beschrijving van de organisaties in de omgeving volgt een SWOT analyse. Een aantal organisaties die kantoorruimte in Multi tenantgebouwen verhuren zijn: Transpolis, WTC, Transpolis en Regus. Deze organisaties bieden niet alleen bedrijfsruimte, maar voegen daar ook een servicepakket aan toe. Hierbij kan gedacht worden aan diensten als catering, schoonmaak, stomerijservice, vergaderfaciliteiten etc. Zoals eerder in het rapport genoemd staat bieden sommige organisaties business centers, hetzelfde concept als de CBCs. WTC, Regus en Tauro hebben verschillende locaties in Nederland en de eerste twee hebben zelfs locaties in het buitenland. World Trade Centers World Trade Center of WTC is een sociteit voor ondernemers voor de opbouw van een wereldwijd netwerk van bedrijven. In de Nederlandse WTCs worden vaak evenementen georganiseerd voor bedrijven die lid zijn van het WTC.16 Vestigingen Regus De Regus Group biedt bedrijven eenvoudige oplossing voor de uitbesteding van werkplekken, waardoor de behoefte aan werkplekken kan worden bepaald door de zakelijke behoefte. De kantoren van de Regus Group omvatten een door de klant aangestuurde mengeling van werkplekken, vergaderruimten en gemeenschappelijke ruimten, voorzien van geavanceerde communicatiesystemen en internettoegang, evenals van volledige IT-ondersteuning. Met 950 locaties, verdeeld over 400 steden in 70 landen, zijn de business centres van de Regus Group strategisch opgezet. 17 Vestigingen Amersfoort, Amsterdam, Arnhem, Breda, Den Bosch, Den Haag, Eindhoven, Hilversum, Hoofddorp, Leeuwarden, Maastricht, Nijmegen, Rijswijk, Rotterdam, Schiphol, Tilburg, Utrecht en Zwolle. Transpolis De faciliteiten en diensten die geboden moeten worden stellen huurders in staat hun behoeften aan ruimte te beperken en zich volledig te concentreren op de kernactiviteiten. Zo is er een modern restaurant aanwezig en zijn er vergaderfaciliteiten, een postkamer, een shuttle service, geavanceerd telecommunicatie netwerk en een receptie.18 Vestigingen Alphen aan den Rijn, Amsterdam, Delft, Den Haag Bezuidenhout, Den Haag Pres. Kennedylaan, Haarlem (in ontwikkeling) en Rijswijk. Conclusie Kijkend naar de prijzen die directe concurrenten in rekening brengen voor diensten en het huren van vergaderruimten, (Zie tabel 4). Liggen deze beduidend hoger in vergelijking met de CBCs. De vergelijking is tot stand gekomen door de contact op te nemen met betreffende onderneming en te vragen naar; Vergaderruimte voor 20 personen Datum: 5 januari 2009 Tijd: Van 12:00 tot en met 18:00 Flip-over Papier + pennen. Koffie Beamer + scherm Duidelijk wordt uit onderstaande vergelijking dat wanneer er alleen naar prijs zou worden gekeken er geen belemmering zou moeten zijn om de diensten en faciliteiten af te nemen bij een CBC. Afnemersanalyse Belangrijk bij een concurrentie analyse is de afnemersanalyse. Voordat dit onderdeel van het onderzoek is afgenomen, is er gekeken in hoeverre de diensten en faciliteiten die de CBCs aanbieden, bekend zijn. Hierover is eerder geschreven in het hoofdstuk Bedrijfsbeschrijving en situatieschets, marketing. De bekendheid is via deskresearch onderzocht door via zoekmachines huurruimten en vergaderruimten van de CBCs te zoeken. Tot verbazing van de onderzoeker zijn er legio websites (kansen), waar gratis kan worden geadverteerd, niet benut. Dit houdt in dat er geen vermelding op de meest bekende websites te vinden is. Op deze manier zullen potentile huurders de weg naar een CBC niet tot moeilijk kunnen vinden. De belangrijkste websites waar geen vermelding is van een CBC. https://www.business-centers.nl (tijdens onderzoek wel aangemaakt) https://www.vergadercentra.nl https://www.vvvbusinessguide.nl https://ww.vergaderen.nl https://www.businesscenters.nl Hieruit blijkt dat er nog niet genoegd aandacht is besteed aan de vermelding van de CBCs binnen de markt. Tevens zal er moeten worden gekeken naar de mogelijkheid van een of meerdere mailings naar grote ondernemingen die potentile huurders zijn van bijvoorbeeld de vergaderruimtes. Zeker gezien de prijzen zal een CBC een kanshebber zijn om een vergadering of meeting te mogen organiseren. Kwantitatief onderzoek Tijdens de afnemersanalyse is er een vragenlijst onder de al bestaande huurders rond gegaan. Waarin vragen zijn gesteld over het huidige aanbod van faciliteiten en diensten. En wat de huurders eventueel missen binnen het CBC. Methode Onderzoeksgroep De onderzoeksgroep die voor dit onderzoek in aanmerking is gekomen waren huurders die zich op dit moment al in een van onze panden bevinden. De onderzoeksgroep bestond uit alle huurders er is geen selectie procedure geweest. In deze subparagraaf wordt de lezer geÃÆ' ¯nformeerd over het aantal personen dat u aanvankelijk hebt benaderd om mee te doen, over de wijze waarop u deelnamen, hun aantal, hun kenmerken (leeftijd, geslacht, enzovoorts.). Ook alle andere relevante informatie over de deelnemers wordt hier vermeld, bijvoorbeeld de wijze waarop zij werden toegewezen aan de verschillende condities (bij experimenteel onderzoek). Meetinstrumenten In deze subparagraaf wordt de lezer geÃÆ' ¯nformeerd over de instrumenten die zijn gebruikt om de variabelen te meten. Per gemeten variabele dient u aan te geven welk(e) meetinstrument(en) is/zijn gebruikt en waaruit deze bestaan (bijvoorbeeld bij vragenlijsten geeft u aan om welke schalen het gaat, het aantal items per schaal en het scoringsformat). Indien u meetinstrumenten hebt gebruikt die door andere onderzoekers zijn ontworpen, dienen betrouwbaarheid en validiteitsgegevens te worden vermeld. Indien voor een of meer variabelen geen meetinstrumenten voorhanden zijn en u deze daarom zelf hebt ontworpen, dient u te beschrijven welke procedure u daarbij hebt gevolgd. U dient aan te geven dat u zorgvuldig bent nagegaan bijvoorbeeld via de cd-rom PsycLit of in het boek Documentatie van tests en testresearch in Nederland (Evers et al., 1996) of de benodigde meetinstrumenten al voorhanden waren, en dat dit niet het geval bleek te zijn. Procedure De enquÃÆ' ªte is opgestuurd naar de betreffende huurders. In deze subparagraaf moet u exact vermelden hoe u het onderzoek hebt uitgevoerd, vanaf het eerste contact met de poortwachters en deelnemers aan het onderzoek tot het moment waarop dit contact is beindigd. U vermeldt hier exact wat u en de deelnemers aan het onderzoek deden, en hoe zij dit deden. Wanneer u experimenteel onderzoek doet, dient u hier de condities te vermelden (bijvoorbeeld experimentele groep en controlegroep, enzovoorts), de instructies die u gaf aan de deelnemers in elk van de condities, het gedrag dat u van de deelnemers in elk van de condities verwachtte, en de controletechnieken die u hebt gebruikt (bijvoorbeeld randomisatie). Resultaten Het doel van deze paragraaf is de lezer te informeren over de gegevens die werden verzameld, en de uitkomsten van de analyse. U dient deze paragraaf te beginnen met een beschrijving van de steekproef en de respondenten. Daarna gaat u verder met het vermelden van de belangrijkste resultaten van uw onderzoek. Dit zijn de resultaten die betrekking hebben op uw deelvragen of hypothesen. U geeft per deelvraag of hypothese de waarde van de betrouwbaarheid van de daarbij behorende variabelen (indien van toepassing), met daarbij een criterium voor voldoende betrouwbaarheid. Vervolgens dient u de waarden op beschrijvende statistische maten voor alle gemeten variabelen te vermelden. Zo dient u, wanneer u met vragenlijsten onderzoek hebt gedaan, in een tabel de gemiddelden en de standaardafwijkingen van de variabelen te zetten, alsmede de correlaties tussen de variabelen. U moet kort aangeven welke conclusie(s) u trekt op basis van deze resultaten. Ten slotte beschrijft u de resultaten van de toetsen die u hebt uitgevoerd. Bij de resultaten van de toetsen vermeldt u of u eenzijdig of tweezijdig hebt getoetst, de waarde op de toets (bijvoorbeeld bij de F-toets de waarde van F), het waarschijnlijkheidsniveau (de p-waarde), en de richting van het effect. U dient tabellen en/of figuren te maken, wanneer u denkt dat deze de overzichtelijkheid van de resultaten bevorderen. Tabellen en figuren komen niet in de plaats van de tekst, maar dienen te worden gebruikt als aanvulling op de tekst. In de tekst dient u dan ook te verwijzen naar alle tabellen en figuren die u gebruikt. Tabellen en figuren moeten zelfstandig te lezen en te begrijpen zijn. Voor de lay-out dient u de APA-richtlijnen te hanteren. Productenpakket Service Prijs/kwaliteitsverhouding Klantentrouw Aanbevelingen Zoals uit het onderzoek naar voren komt, is het voor de CBCs zinvol om de zalen en de symposia organisatie aan te bieden aan externe gebruikers. In deze paragraaf wordt ingegaan op de promotiemix (mengsel van de verschillende promotiemiddelen die een bedrijf of organisatie inzet). De externe gebruikers moeten namelijk wel weten dat de CBCs de zalen ter verhuur aanbiedt. Promotie mix Het beschikbare promotiebudget ligt rond de à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬2000,- zodat kan worden aangetoond dat met een relatief klein budget een grote slag kan worden gewonnen. Hierbij moet worden aangetekend dat er promotie instrumenten zijn die weinig tot geen geld kosten, zoals mond tot mond reclame. Er zijn 5 belangrijke promotie instrumenten te onderscheiden, namelijk persoonlijke verkoop, reclame, sales promotion, public relations en direct marketing. Deze promotie instrumenten zullen eerst kort worden omschreven en daarna zal er worden toegelicht hoe deze toepasbaar zijn op de CBCs.12 Reclame: onder reclame wordt elke betaalde vorm van niet persoonlijke promotie van producten en diensten verstaan. Er zijn vele vormen van reclame te noemen, zoals folders, brochures en spotjes op televisie en radio. Voordelen zijn dat met reclame een grote doelgroep wordt bereikt en dat men de boodschap kan herhalen. Ook kan de boodschap ondersteund worden met kleur en geluid waardoor de boodschap aantrekkelijker overkomt. Met reclame kan een geografisch verspreide doelgroep bereikt worden. Nadelen zijn dat reclame onpersoonlijk is en dat er sprake is van eenrichtingsverkeer. Verder is er voor sommige vormen van reclame, zoals televisie, een groot budget nodig.12 Zoals de beschrijving hierboven al aangeeft bereiken de CBCs met reclame een grote doelgroep. Een goed middel is een advertentie in een vakblad. Wel moeten de CBCs er voor zorgen niet te onpersoonlijk te worden. Sta zo dicht mogelijk bij de klant is het advies van de onderzoeker. Persoonlijke verkoop: bij persoonlijke verkoop houdt men een mondelinge presentatie in een gesprek met potentile klanten met verkoop als doel. Bij persoonlijke verkoop is er sprake van interactie tussen 2 of meer mensen en kan men op elkaar reageren en vragen stellen. Door het persoonlijke contact kan er een band tussen de personen ontstaan. Het nadeel is dat deze vorm van promotie de duurste vorm is.12 Persoonlijke verkoop is voor de CBCs een middel dat in mindere mate overwogen kan worden. Zoals de beschrijving al aangeeft is het de duurste vorm van promotie. Er moet wanneer er voor deze methode wordt gekozen een duidelijke afbakening worden beschreven welke bedrijven er worden bezocht. Sales promotion: dit is een instrument om op korte termijn de verkoop te bevorderen. Dit kan bijvoorbeeld door kortingsbonnen, prijsverlagingen en geschenkacties. Het voordeel is dat deze manier van promoten de aandacht van klant trekt en dat het een extra stimulans tot aankoop is. Het nadeel is dat het effect vaak van korte duur is.12 Sales promotion is voor de CBCs geen aanbevelingswaardig promotiemiddel. Dit promotie middel is gericht, zoals staat beschreven, op prijs en korting. Daar de prijzen, zeker van vergader faciliteiten, al laag zijn binnen de markt is dit geen geschikt middel. Public relations: men probeert goede relaties met verschillende belangengroepen op te bouwen en een goed imago te creren door voor gunstige publiciteit te zorgen. Aan bijvoorbeeld een positief krantenartikel wordt veel geloofwaardigheid gehecht. De boodschap bereikt de klant als nieuws en niet als reclame. Een voorbeeld van PR is een persbericht. Vaak is het de bedoeling om door middel van PR gratis publiciteit te krijgen.12 Zoals bij het stuk over reclame wordt aangegeven dient er geadverteerd te worden in vakbladen. Een goed alternatief is om een artikel over de CBCs te plaatsen. Dit is binnen de Raad Vastgoed vaker gedaan bij CBC Lisse. En andere projecten. Deze manier van adverteren komt, zoals staat beschreven, geloofwaardiger over en tevens is het informatief. Direct marketing: behalve persoonlijke verkoop is er nog een manier van direct marketing. Hier zijn vele vormen van, namelijk: e-mail, post en telefoon. Direct marketing is specifiek aan een bepaald persoon gericht en de berichten kunnen snel in elkaar worden gezet en worden aangepast aan verschillende doelgroepen. Het is een manier om ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n op ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n relaties op te bouwen.12 Zoals staat beschreven in het subhoofdstuk marketingstrategie dienen de CBCs een database met potentile klanten te creren waarnaar verschillende mailings worden gestuurd met als inhoud de mogelijk van huren en vergaderen binnen de CBCs. Potentile klanten moeten de naam gaan koppelen aan de diensten en faciliteiten die de CBCs aanbieden. Hypothesen De door de CBCs gehanteerde prijzen zijn niet competitief genoeg binnen de verhuur- en vergadermarkt en dienen te worden verlaagd. Uit onderzoek blijft dat de CBCs een prima prijs range hanteren voor de aangeboden diensten en faciliteiten. Mede daarom adviseert de onderzoeker geen prijs wijzigingen. De aandacht die wordt besteed aan de marketing is onder de maat om de juiste aandacht te krijgen voor de CBCs. Het blijkt uit onderzoek dat er nog een hoop te verbeteren valt aan de marketing die wordt bedreven voor de CBCs. Zorg allereerst voor naamsbekendheid. De missie en visie die de Raad Vastgoed heeft opgesteld voor haar CBCs zijn bekend bij haar werknemers en worden nagestreefd. Het blijkt dat er geen missie en visie voor de CBCs op papier staan waardoor niemand van de CBCs kan vertellen wat de missie en visie is van De Raad Vastgoed voor haar CBCs Haalbaarheidsanalyse Aan de aanbevelingen uit het hier voorgaande hoofdstuk zitten consequenties verbonden. Hierbij moet gedacht worden aan organisatorische, personele en bedrijfskundige consequenties. De adviezen en de consequenties ervan kunnen weerstanden onder het personeel oproepen. Consequenties van adviezen met betrekking tot de zalen en verhuur Er hoeven ten gevolge van deze adviezen geen nieuwe functies gecreerd te worden. Het beheer van de zalen blijft onder de verantwoordelijkheid van de receptie binnen de CBCs. Alle taken die met de adviezen samenhangen kunnen aan bestaande functies worden gekoppeld. Ook daarbij denkend aan de PR-afdeling. De werktijden van de medewerkers van het personeelsrestaurant of receptie zullen niet veranderen, maar het zal voorkomen dat er langer gewerkt moet worden wanneer een bijeenkomst langer duurt dan de reguliere werktijden; De afrekening en betaling van externe vergaderingen en bijeenkomsten vindt zoals heden plaats op basis van nacalculatie. Het opstellen van de facturen gebeurt door een medewerkster die de administratie van het restaurant en de keuken bijhoudt. Deze facturen worden doorgestuurd naar aan andere afdeling die voor de verzending zorgt. Tevens houd deze afdeling in de gaten of de betaling op tijd gebeurt en verstuurt wanneer nodig aanmaningen. De inrichting van de zalen blijft ongewijzigd. Het is voor de exploitatie van de zalen niet nodig om de inrichting en het type meubilair te veranderen. De zalen zijn zo functioneel mogelijk ingericht en het aanwezige meubilair is representatief. De sleuteluitgifte van de zalen blijft onder het beheer van de receptie. Het personeel van het restaurant heeft eigen sleutels om de zalen te openen en kan eventueel ook de zalen voor de externe klanten openen; De parkeergelegenheid voor de externen blijft ongewijzigd. Zij kunnen ÃÆ' ³f op de bezoekersparkeerplaats parkeren of op de parkeerplekken van het CBC die nog niet zijn verhuurd. De prijzen die nu worden gehanteerd zijn afnemers vriendelijk en het advies van de onderzoeker is dan ook om de prijzen niet te wijzigen. Wanneer er een plotselinge grote toeloop ontstaat, die naar alle waarschijnlijkheid ontstaat uit externe partijen, een prijs verhoging met ingang van 1 januari 2010. Voor de verhuur van kantoorpanden zal er weinig veranderen, de huidige economische situatie moet worden uitgezeten. Wel moet er ook hier worden gewerkt aan naamsbekendheid. Literatuurlijst Internet bronvermeldingen Auteur onbekend, Wikipedia (2008), Herfindahl-index, publicatiedatum vrijdag 11 juli 2008. Geraadpleegd op 6 oktober 2008 via https://nl.wikipedia.org/wiki/Herfindahl-index Auteur onbekend, Samenvatting Algemene Institutionele Economie, publicatiedatum donderdag 25 november 1999. Geraadpleegd op 4 oktober 2008 via https://www.stress.utwente.nl/modules/databank/upload/173721_AIE_SAM1.PDF?loginID=f02b32b31999e9a00127fa4379d0e686 Walther Ploos van Amstel, Tien jaar sleutelen aan de laatste meter, publicatiedatum vrijdag 19 september 2008. Geraadpleegd op 3 oktober 2008 via https://www.managementsite.nl/663/Supply-Chain-en-Inkoop-Tien-jaar-sleutelen-aan-de-laatste-meter.aspx Ben Tiggelaar, De ideen van Michael Porter over strategie en concurrentie, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 25 september 2008 via https://www.spartners.nl/index.php?id=43 Auteur onbekend, waarom CRM implementaties falen: het bewijs, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 16 oktober 2008 via https://www.crm-marketing-centre.nl/index.asp?ContentID=1923 Wiebe Zijlstra, Innovatie en bedrijfsstrategie alleen nog aan de borreltafel?, publicatiedatum 2005. Geraadpleegd op 11 december 2008 via https://www.zbc.nu/main.asp?ChapterID=4055 Yoursi Mandour, Attribute Value-mapping, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 12 december 2008 via https://www.icsb.nl/data/tool/61_De%20Attribute%20Value%20map.pdf SIT Scandinavia, Attribute-Value Mapping, publicatiedatum 2006. Geraadpleegd op 12 december 2008 via https://www.md.kth.se/edu/mce/4F1901/SIT%20Tool%20-%20Attribute-Value%20Mapping%20v6.pdf Monumentale meters met meer waarde publicatiedatum 2008. Geraadpleegd op 13 december 2008 via https://tekstontwerp.com/beheer/editor/editor_files/downloads/De_Raad.pdf Monitor Haagse Kantorenmarkt 2006 2007, publicatiedatum 2007. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://www.denhaag.nl/docs/bsd/cijfers/monitor_06-07HaagseKantorenmarkt.pdf Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, publicatiedatum 2008. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://www.dtz.nl/fbi/include/evi_imagebank/img.asp?id=1620number=1object_type=0src=image Van single tenant naar multi tenant publicatiedatum mei 2007. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://hbo-kennisbank.uvt.nl/cgi/hh/show.cgi?fid=1499 Vastgoedmonitor Utrecht 2008 publicatiedatum december 2008. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://www.utrecht.nl/images/Secretarie/Bestuursinformatie/Publicaties2008/pdf/vastgoedmonitor_2008.pdf World Trade Centers Association Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via https://nl.wikipedia.org/wiki/World_Trade_Centers_Association Regus Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via https://www.regus.nl/switch/www/aboutus/default.htm Transpolis Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via https://www.transpolis.nl/nl/index.html Boeken Porter, M.E. (1985). Competitive Advantage. Creating and sustaining superior performance. New York: The Free Press. Yousri Mandour, Marleen Bekkers, Philip Waalewijn (2005). Een praktische kijk op marketing- en strategiemodellen. Rotterdam: Academic Service. NRIT media. Kennis van zalen 4. Breda 2007 Herfindahl-index (2008) Samenvatting Algemene Institutionele Economie (1999) Commercial real estate leasing, asymmetric information, and monopolistic competition Tien jaar sleutelen aan de laatste meter (2008) De ideen van Michael Porter over strategie en concurrentie (onbekend) Waardeketen van Porter (onbekend)